×
Quy trình pháp lý phát triển dự án bất động sản

Dự án bất động sản là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô hình kinh doanh trên một khu đất. Để phát triển một dự án bất động sản, nhìn chung các nhà đầu tư dự án bất động sản đều xây dựng một quy trình phát triển dự án nhằm thỏa mãn các quy định về pháp lý và mục tiêu hiệu quả kinh doanh.

Tùy vào tính chất của từng loại dự án bất động sản mà quy trình có thể thay đổi phù hợp, tuy nhiên trên góc độ thủ tục pháp lý của dự án thì quá trình phát triển một dự án bất động sản thường bao gồm các bước theo trình tự sau:

Bảng 1: Trình tự phát triển một dự án bất động sản

Trình tự

Hạng mục

Cơ sở pháp lý

Bước 1Chấp thuận chủ trương đầu tư1. Luật đất đai số 45/2013/QH13

2. Luật Nhà ở số 65/2014/QH13

Bước 2Phát triển quỹ đất thực hiện dự án để triển khai dự án (Đấu giá/Đấu thầu quyền sử dụng đất/Quyền sử dụng đất ở hợp pháp)1. Luật đấu thầu số 43/2013/QH13

2. Luật đấu giá số 01/2016/QH14

3. Luật đất đai số 45/2013/QH13

4. Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai

Bước 3Công nhận chủ đầu tư dự án1. Luật đất đai số 45/2013/QH13

2. Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai

3. Luật Nhà ở số 65/2014/QH13

4. Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà ở

5. Thông tư 19/2016/TT-BXD

Bước 4Phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500

 

1. Luật Quy hoạch số 30/2009/QH12

 

Bước 5Quyết định giao đất/chuyển mục đích sử dụng đất1. Luật đất đai số 45/2013/QH13

2. Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

Bước 6Thực hiện nghĩa vụ tài chính1. Luật đất đai số 45/2013/QH13

2. Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất

Bước 7Xin phép xây dựng bao gồm thiết kế cơ sở và thẩm tra thiết kế xây dựng1. Luật xây dựng số 50/2014/QH13

2. Nghị định 59/2015/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng

3. Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định các loại giấy tờ hợp pháp để cấp phép xây dựng

4. Thông tư 15/2016/TT-BXD

Toàn bộ quy trình phát triển một dự án BĐS được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp lý có liên quan. Các dự án nhà ở thương mại thường mất một khoảng thời gian dài để có thể đưa sản phẩm ra thị trường, trong đó mất khoảng hai đến ba năm để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng; khoảng một đến hai năm để thực hiện các thủ tục đầu tư như chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, quyết định công nhận chủ đầu tư; hoàn thành nghĩa vụ tài chính để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; và mất khoảng hai đến ba năm để triển khai xây dựng các công trình trong dự án. Với quy trình này thì việc công nhận chủ đầu tư dự án là một giai đoạn vô cùng quan trọng và được bắt đầu từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án hay chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại là một trong những vướng mắc rất lớn và cũng là nguyên nhân chủ yếu gây ách tắc thị trường bất động sản hiện nay.